記者江楚雅

上交所向紅星美凱龍(601828.SH)下發年報問詢函，針對投資性房地產、主營業務經營情況和主要財務信息等方面提出六大問題。

長江商報記者梳理發現，作為家具賣場巨頭的紅星美凱龍，囤房比一線房企還多，投資房地產的利潤接近主業。紅星美凱龍2018年年報顯示，公司投資性房地產占總資產比重約七成。公司投資性房地產公允價值變動收益為18.20億元，占利潤總額的比例為30.24%。

2016年至2018年末，該公司投資性房地產賬面價值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元。

Wind數據顯示，截至5月17日，A股上市公司中有3家公司持有投資性房地產超過500億元，分別為紅星美凱龍798.77億元、中國建筑689.42億元和萬科A560.55億元

財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示，投資性房地產業務實際上是其相關物業租金收益增加的體現，所以總體上和紅星美凱龍的業務是匹配的。當然這也側面說明了重資產的風險，未來還是需要在輕資產方面發力，尤其是在經營、管理和品牌輸出等方面。

投資性房地產占總資產比重約七成

上交所關注到，紅星美凱龍近三年年報顯示，2016年至2018年末，投資性房地產賬面價值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快;2018年末，投資性房地產占總資產的比重達70.84%，為最主要的長期經營性資產。

6月1日，紅星美凱龍對《2018年年度報告的事后審核問詢函》的回復公告顯示，其在全國共持有68家物業，投資性房地產面積達688.82萬平方米。賬面價值785.33億元。而所有這些房產的購置成本為460.45億元。“公司持有房地產的目的是用于賺取租金用途，因此已投入使用的建成物業采用收益法比較適合。由于以前年度均采用收益法評估，因此本次評估延續之前年度評估方法，未采用市場法評估，而繼續采用收益法進行評估。”

投資性房地產主要來源于自營模式。截至2018年，紅星美凱龍經營直營店80家，其中自有物業有53家，占比66.3%，租賃或合營聯營的有27家。除了將自有物業算入投資性房地產之外，2018年年報顯示，紅星美凱龍持有公允價值為15.55億元的投資性房地產在項目合作方擁有使用權的土地上，并將其確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產。為此，問詢函要求其披露該項房產的基本信息，說明將該項房產確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產的依據。

紅星美凱龍2018年經營直營店80家，委托管理加盟店228家。居然之家2018年直營商場86家，加盟商場198家。雖然紅星美凱龍直營店占比低于居然之家，但其投資性房地產所占總資產比例卻高于居然之家。紅星美凱龍2018年底資產總計1108.6億元，其中投資性房地產占比71%;居然之家2017資產總計372億元，其中投資性房地產占比45%。

資金缺口25億無法覆蓋短期債務

4月15日，標普發布評級公告稱，將紅星美凱龍的主體信用評級從“BBB-”下調至“BB+”，原因為其流動性弱化與再融資風險上升，這與紅星美凱龍的債務上升有關。

紅星美凱龍2018年年報披露，2018年短期借款、長期借款、應付債券等有息負債合計266.11億元，同比增長60.61%。利息費用為16.70億元，同比增長32.46%。此外，還有2.03億元的利息費用資本化。

近年來，紅星美凱龍的資產負債率從2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，紅星美凱龍總負債達到685億元，較2018年底的656億增加29億元，流動負債為239億元，雖然較2018年底的253億元有所下降，但是對比其流動資產144億元，流動負債是流動資產的1.66倍。有息負債占母公司股東權益的比例達到57%。

截至2019年3月底，紅星美凱龍的短期借款及一年內到期負債為99.58億元，在手貨幣資金進一步降低至74.42億元，缺口為25.16億元，仍然無法覆蓋短期債務。2019年一季報顯示，公司財務費用同比劇升54.86%。對此，紅星美凱龍表示主要系有息負債規模上升，導致利息支出增加所致。

紅星美凱龍回復稱，2018年新增借款181.84億元。截至2018年12月31日，短期借款、長期借款、應付債券等有息負債(含一年內到期的長期借款和應付債券)較上年增加43.97億元，同比增長17%，財務費用增加4.01億元，同比增長35%。此外，2016-2018年，經營活動現金流分別為39.83億元、65.28億元以及58.58億元，出租率及租金水平相對平穩，2018年各項業務收入均實現了增長，公司整體經營現金流穩定。

標普表示，紅星美凱龍加快擴張步伐將令其資產負債表承壓。截至2018年底，公司投資活動產生的現金流量凈額為-109.9億元，可以看出紅星美凱龍的擴張勢態。標普預計，2019年紅星美凱龍的資本支出將保持約為80億元至90億元。

關鍵詞： 紅星美凱龍 房地產